Vendre un appartement loué : bail, congé et plus-value

Vendre un appartement loué : occupé ou libre

Le propriétaire peut vendre son logement habité sans en informer le locataire ni lui donner congé. C'est le nouveau propriétaire qui doit alors informer le locataire de ses coordonnées : le bail continue, la caution du locataire demeure sauf clause contraire dans l'acte de cautionnement, et c'est le nouveau propriétaire qui restituera le dépôt de garantie au départ (service-public). Pour les délais et la forme du congé, voir le guide sur le congé du bailleur.

Avant la signature, rassemblez les pièces du bail que l'acheteur voudra voir : le bail, l'état des lieux d'entrée, les diagnostics annexés, la dernière révision du loyer, le dernier décompte de charges et le montant du dépôt de garantie versé. Demandez au notaire comment le dépôt est transmis, puisque c'est l'acquéreur qui le rendra.

Si l'acheteur veut occuper ou revendre

Un acheteur qui reprend un logement loué vide ne peut pas donner congé tout de suite (service-public) :

• pour habiter : si le bail finit moins de deux ans après l'achat, le congé ne prend effet qu'à l'expiration de deux ans après la signature de l'acte ; sinon, il se donne à la fin du bail ;
• pour revendre : si le bail finit moins de trois ans après l'achat, il faut attendre la fin de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement ; sinon, à la fin du bail.

Ces délais expliquent qu'un logement vendu occupé s'adresse d'abord à un acheteur investisseur, qui reprend le bail et le loyer. Voir la tacite reconduction.

La plus-value

La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition. Après un abattement pour durée de détention, elle est imposée à 19 %, plus 17,2 % de prélèvements sociaux, avec une taxe supplémentaire de 2 % à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. L'exonération de la résidence principale ne joue que si le logement l'est au moment de la vente : un logement loué à un tiers n'en bénéficie pas.

Le prix d'acquisition peut être majoré des frais d'acquisition (forfait de 7,5 % du prix) et des travaux (forfait de 15 % si le bien est détenu depuis plus de cinq ans). Un loueur en meublé non professionnel voit les amortissements déduits réintégrés dans le prix d'acquisition pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, sous conditions. Si le bien est vendu par une société, voir SCI à l'IR ou à l'IS.

Ce que fait Leasy

Pour un bail signé dans Leasy, le congé et le préavis sont calculés pour chaque échéance, et l'état des lieux est un PDF signé par les deux parties, que vous pouvez remettre à l'acheteur avec le bail. Vous restez responsable du motif et de l'envoi du congé.