Tacite reconduction du bail : durée, renouvellement et congé

Ce que fait la tacite reconduction du bail

À l'échéance, si le propriétaire n'a pas manifesté son souhait de reprendre le logement pour l'occuper, le vendre ou pour un motif légitime et sérieux, le contrat se poursuit. Selon service-public, le bail est alors soit renouvelé sur proposition du propriétaire, soit reconduit automatiquement. Dans la reconduction, le propriétaire ne fait aucune démarche : le bail se prolonge aux conditions du bail initial.

Une clause qui prévoirait une reconduction de moins de trois ans (moins de six pour une personne morale autre qu'une SCI familiale) est interdite. Le dépôt de garantie versé à l'entrée reste inchangé, quelles que soient les conditions du renouvellement.

Le bail de courte durée

Un particulier peut proposer un bail vide de moins de trois ans, mais d'au moins un an, si un événement précis l'oblige à reprendre son logement pour des raisons familiales ou professionnelles, comme un départ à la retraite. Le motif figure dans le bail. Le propriétaire doit confirmer au locataire, au moins deux mois avant la fin du bail et par lettre recommandée avec accusé de réception, que l'événement s'est produit. S'il ne l'a pas fait, le bail se poursuit jusqu'à trois ans.

Le loyer et les documents au renouvellement

Le loyer ne change pas de lui-même : s'il y a une clause de révision, il peut augmenter chaque année, sans dépasser la variation de l'indice de référence des loyers (voir la révision du loyer pas à pas). Si le propriétaire n'a pas révisé à la date prévue, il ne peut le faire que dans l'année qui suit. Au renouvellement, le loyer peut aussi être ajusté dans les conditions déterminées par la loi, avec un nouveau bail, par exemple pour un loyer sous-évalué. Lorsqu'une agence rédige ce nouveau bail, ses frais se partagent entre propriétaire et locataire dans les limites des plafonds.

Le dossier de diagnostics est annexé au bail à la signature et au renouvellement. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être loué par un bail renouvelé ou tacitement reconduit, car il n'est plus décent (voir le guide sur le logement classé G).

Empêcher la reconduction

Pour que le bail ne soit pas reconduit, le propriétaire doit donner congé à l'échéance, pour un motif prévu, avec un préavis de six mois en vide et de trois mois en meublé. La lettre est envoyée en recommandé avec accusé de réception, signifiée par un commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé : un simple courriel ne suffit pas. Le locataire peut partir à tout moment, avec un préavis de trois mois en vide (un mois dans les cas prévus par la loi) et d'un mois en meublé. Le détail est dans le guide sur le congé du bailleur.

Ce que fait Leasy

Sur Leasy, la révision annuelle du loyer se calcule avec l'indice dès sa publication, sauf pour les logements classés F et G, qui ne sont pas révisés.