Congé pour vente ou reprise en location : délais et lettre

Les trois motifs possibles

Pour un logement vide ou meublé, le propriétaire peut donner congé :

• pour vendre le logement libre. En logement vide, le congé vaut offre de vente au locataire, qui bénéficie d'un droit de préemption : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du préavis. En meublé, le locataire n'a pas de droit de préemption ;
• pour reprendre le logement et en faire sa résidence principale, ou celle d'un proche : époux, concubin depuis au moins un an, partenaire de Pacs, ascendants ou descendants (les siens ou ceux de son conjoint, concubin ou partenaire). Une SCI familiale, un usufruitier ou un indivisaire peuvent aussi reprendre, dans des cas précis ;
• pour un motif légitime et sérieux, que la loi ne définit pas précisément : un manquement du locataire (nuisances de voisinage, retards de loyer répétés, absence d'attestation d'assurance) ou, par exemple, de gros travaux de réhabilitation. Si le locataire conteste, c'est au propriétaire de prouver le bien-fondé du congé.

Le locataire qui accepte l'offre l'écrit en recommandé dans les deux premiers mois du préavis et a deux mois pour signer l'acte de vente, quatre s'il demande un prêt. Un congé pour vendre sans intention réelle de vendre est un congé frauduleux : le juge peut accorder des dommages et intérêts au locataire et condamner le propriétaire à une amende pouvant aller jusqu'à 6 000 € (30 000 € pour une personne morale).

Le propriétaire peut aussi vendre le logement pendant que le locataire l'occupe, sans l'en informer ni lui donner congé : le bail se poursuit chez l'acheteur, et le locataire n'a alors pas de droit de préemption, sauf dans certains cas. Le bail mobilité, lui, s'arrête à son terme sans congé ; pour le reste, voir les différences entre bail meublé ou vide. Si le bail n'est pas dénoncé à temps, il est reconduit : voir la tacite reconduction.

Congé pour vente en location : délai et forme

La lettre doit être reçue par le locataire au moins six mois avant l'échéance du bail en logement vide, trois mois en meublé. Si elle arrive en retard, le congé n'est pas valable. Un congé envoyé très en avance reste valable, mais ne produit effet qu'à la date où il aurait dû être donné. Les week-ends et jours fériés comptent dans le délai.

La lettre est :

• envoyée en recommandé avec accusé de réception : le délai court à la réception effective, et un recommandé non retiré ne fait pas courir le délai ;
• ou signifiée par un commissaire de justice, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Un simple courriel n'est pas valable. Une lettre recommandée électronique l'est si le locataire, un particulier, a accepté ce mode d'envoi à l'avance. La lettre est adressée à tous les signataires du bail, et accompagnée de la notice d'information sur les obligations du bailleur et les recours du locataire. Elle indique :

Si le congé est donné par un intermédiaire, la lettre indique le nom du propriétaire.

Le locataire protégé

Dans certains cas, le locataire est protégé : le congé est écarté et le bail se renouvelle. C'est le cas d'un locataire de plus de 65 ans à l'échéance, ou qui a à charge une personne de plus de 65 ans, lorsque les revenus du foyer sur les 12 mois précédant la notification restent sous un plafond fixé selon la composition du foyer et la région. La protection ne joue pas si le propriétaire a lui-même plus de 65 ans ou des revenus inférieurs à ces plafonds, ou s'il signale au locataire un relogement à proximité qui correspond à ses besoins. Les plafonds sont sur la fiche service-public ; vérifiez-les avant d'écrire.

Ce que fait Leasy

Sur Leasy, le congé du bailleur se prépare depuis le bail : la plateforme calcule le dernier jour de réception pour chaque échéance et prépare la lettre à votre nom, avec sa notice. Vous restez responsable de l'envoi et du choix du motif.