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SCI à l'IR ou à l'IS : quel impôt pour une SCI qui loue ?

SCI IR ou IS : ce qui change pour les loyers, les amortissements, les dividendes et la revente, l'option et son délai, avec un exemple sur 20 000 € de résultat.

By La rédaction de Leasy · Not reviewed yet
Updated on 4 November 2026 : Première version. · 4 min read

En bref

Entre une SCI IR ou IS, la différence tient à qui paie l'impôt. Une SCI relève par défaut de l'impôt sur le revenu (IR) : les loyers sont imposés chez les associés, au prorata de leurs parts. Elle peut opter pour l'impôt sur les sociétés (IS) : la société paie alors 25 % sur son bénéfice (15 % jusqu'à 42 500 € sous conditions), et les associés sont imposés ensuite sur les dividendes. L'option se notifie dans un délai précis et ne se défait pas librement.

SCI IR ou IS : les différences qui comptent

SCI à l'IRSCI à l'IS
Qui paie l'impôt sur les loyersChaque associé, au barème de l'impôt sur le revenu, plus 17,2 % de prélèvements sociaux, même sans distributionLa société : 25 %, ou 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice si elle remplit les conditions
Argent versé aux associésPas de dividendes : le résultat est déjà imposé chez euxDividendes imposés chez l'associé : prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % (12,8 % d'impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux) ou barème avec abattement de 40 %
DéficitPris en compte chez les associésReporté dans la société sur l'exercice suivant ou précédent
Amortissement du bienEn principe nonOui pour les constructions, pas pour le terrain
Plus-value à la reventeRégime des particuliers, avec abattements pour durée de détention calculés depuis l'achat par la SCIIntégrée au résultat de la société
Déclaration annuelle2072-S ou 2072-C2065

Le taux de 15 % ne vaut que pour une société dont le chiffre d'affaires ne dépasse pas 10 millions d'euros, dont le capital est entièrement libéré et détenu pour au moins 75 % par des personnes physiques (service-public).

L'option pour l'IS

L'option se notifie au service des impôts des entreprises avant la fin du troisième mois de l'exercice au titre duquel la SCI veut être soumise à l'IS. Elle peut être révoquée jusqu'au cinquième exercice suivant celui de l'option ; ensuite, elle est irrévocable. Le passage de l'IR à l'IS entraîne en principe l'imposition immédiate des bénéfices et des plus-values non encore imposés à la date du changement.

Une SCI qui fait de la location meublée dans une proportion qui n'est pas accessoire, au-delà de 10 % de son chiffre d'affaires hors taxes, relève de l'IS sans avoir à opter. Pour un associé particulier qui loue lui-même en meublé, voir plutôt le LMNP et le LMP.

Les obligations de chaque régime

À l'IR, la SCI dépose une déclaration de résultat qui répartit les revenus entre associés, et chacun reporte sa part sur sa déclaration personnelle. À l'IS, la SCI dépose une déclaration 2065 avec une liasse fiscale, en principe dans les trois mois de la clôture de l'exercice ; si l'exercice est clos au 31 décembre, au plus tard le 2e jour ouvré suivant le 1er mai. Dans les deux cas, la société tient une comptabilité et le gérant rend compte aux associés au moins une fois par an. L'IS ajoute un travail comptable plus lourd, qui a un coût.

Comment choisir

Service-public liste les paramètres qui comptent : l'importance des loyers, les charges, l'affectation des résultats, le taux marginal des associés et l'importance du patrimoine. En pratique :

  • si les associés vivent de ces loyers, l'IR est souvent plus simple : pas de double imposition ;
  • si les associés ont un taux marginal élevé et laissent les bénéfices dans la société pour rembourser un emprunt ou investir, l'IS peut coûter moins à court terme, mais l'argent sorti est imposé une seconde fois ;
  • si le bien doit être vendu, la plus-value ne se traite pas de la même façon : voir vendre un logement loué.

Ce guide ne remplace pas l'avis d'un expert-comptable ou d'un notaire pour votre situation.

Exemple

Une SCI dégage 20 000 € de résultat, avant amortissement. À l'IR, un associé unique imposé à 30 % paie 20 000 × (30 % + 17,2 %) = 9 440 €. À l'IS, la société paie 20 000 × 15 % = 3 000 €, si elle remplit les conditions du taux réduit. Si elle ne distribue rien, c'est tout. Si elle distribue les 17 000 € restants, l'associé paie le prélèvement forfaitaire unique : 17 000 × 31,4 % = 5 338 €, soit 3 000 + 5 338 = 8 338 € au total.

Ce que fait Leasy

Leasy accepte les propriétaires en SCI : annonce, bail signé en ligne sur téléphone, état des lieux et loyer payé dans Leasy. Le choix du régime fiscal de la société reste le vôtre, avec votre comptable.

Official sources

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