SCI familiale : mettre un bien en location, mode d'emploi

SCI et location : ce que fait la société

Selon service-public, la société civile immobilière est constituée d'au moins deux associés, personnes physiques ou morales, et peut l'être entre deux époux. Elle acquiert ou construit des immeubles, les gère et peut les louer. Son activité principale doit rester civile, comme la location de logements nus. La location meublée n'est possible qu'à titre accessoire : au-delà de 10 % du chiffre d'affaires hors taxes, l'administration fiscale considère que la SCI doit être soumise à l'impôt sur les sociétés.

La SCI est administrée par un ou plusieurs gérants, associés ou non, nommés par les statuts ou par une décision des associés. Le gérant accomplit les actes de gestion, dont la signature des baux, et engage la société. Les décisions qui dépassent ses pouvoirs se prennent à l'unanimité, sauf si les statuts prévoient une majorité. Il tient une comptabilité et rend compte de sa gestion aux associés au moins une fois par an.

Le bail d'une SCI familiale

Un bail d'un logement vide dure au moins trois ans si le bailleur est un particulier, et six ans s'il s'agit d'une personne morale (ANIL). La loi fait une exception pour la société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus : la SCI familiale est traitée comme un particulier. Elle peut aussi, comme lui, reprendre le logement pour y loger un associé dans des cas précis : voir le congé du bailleur.

Pour la caution, une SCI familiale peut, comme un particulier, demander la caution d'un tiers si elle n'a pas souscrit d'assurance ou de garantie couvrant les impayés (ANIL). La reconduction suit la même règle : voir la tacite reconduction.

L'impôt : par défaut, l'impôt sur le revenu

La SCI relève par défaut de l'impôt sur le revenu. Les bénéfices sont imposés au nom de chaque associé, à proportion de sa part du capital, qu'il ait ou non perçu les sommes : même mis en réserve, ils sont déclarés. Pour des associés particuliers, la part de loyers se déclare en revenus fonciers, avec 17,2 % de prélèvements sociaux. La SCI dépose chaque année une déclaration de résultat (formulaire 2072-S quand tous les associés sont des personnes physiques) au plus tard le 2e jour ouvré suivant le 1er mai pour les loyers de l'année précédente. L'option pour l'impôt sur les sociétés est une autre voie : voir SCI à l'IR ou à l'IS.

Les points de vigilance

• Responsabilité. Les associés répondent des dettes de la SCI de façon indéfinie, non solidaire et subsidiaire : sur leur patrimoine personnel, à proportion de leur part, et seulement après échec du recouvrement contre la SCI.
• Cession de parts. Elle exige l'agrément des associés, sauf cession à un ascendant ou descendant, et donne lieu à des droits d'enregistrement de 3 % du prix après un abattement de 23 000 €, ou de 5 % pour une société à prépondérance immobilière.
• Transmission. Chaque parent peut céder des parts à ses enfants par donation, avec un abattement de 100 000 € par enfant, renouvelable tous les 15 ans.
• Formalités. Statuts, comptabilité et déclaration annuelle sont obligatoires.

Ce que fait Leasy

Leasy accepte les propriétaires en SCI : vous publiez le logement, vous choisissez le locataire sur son dossier (Passeport), le bail se signe en ligne sur téléphone et le loyer se paie dans Leasy avant d'être reversé.