Calcul de la rentabilité locative : brute, nette, nette d'impôt

Calcul de la rentabilité locative : les trois formules

Le coût total de l'achat comprend le prix, les frais d'acquisition (notaire, droits) et les travaux. Retenir seulement le prix donne un chiffre plus flatteur : indiquez toujours ce que vous avez retenu.

Les charges à retirer pour la rentabilité nette

Seules les dépenses que le locataire ne rembourse pas comptent. Les charges récupérables, définies par le décret du 26 août 1987, sont payées par le locataire : voir la liste des charges récupérables. C'est le cas de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, récupérable hors frais de gestion (service-public).

À retirer en revanche :

• la taxe foncière, hors ordures ménagères ;
• les charges de copropriété non récupérables, comme les honoraires du syndic ou les gros travaux ;
• l'assurance du propriétaire ;
• l'entretien et les réparations qui restent à votre charge : voir qui paie les réparations ;
• les honoraires de gestion, si vous passez par une agence ;
• la vacance : un mois sans locataire équivaut à un douzième du loyer annuel ;
• les intérêts de l'emprunt, si vous raisonnez sur la rentabilité de vos fonds propres.

Après impôt

Pour un logement vide, les loyers sont des revenus fonciers : au régime réel, le revenu imposable est la différence entre les loyers encaissés et les charges déductibles réelles et justifiées (service-public). Il est imposé au barème de l'impôt sur le revenu, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Le choix du régime est expliqué dans micro-foncier ou régime réel. Pour un meublé, l'impôt suit les règles de la location meublée.

Les erreurs qui faussent le calcul

• Prendre le loyer charges comprises : les charges payées par le locataire ne sont pas un revenu du propriétaire. Utilisez le loyer hors charges.
• Oublier la vacance et le renouvellement du locataire : un départ coûte au moins un mois de loyer, et souvent plus.
• Compter un loyer d'annonce comme un loyer signé : l'annonce est un point de départ, le bail fixe le montant réel.
• Ignorer les travaux à prévoir et les charges de copropriété votées en assemblée générale.
• Comparer une rentabilité brute à une rentabilité nette : ce ne sont pas les mêmes chiffres.

Utiliser le résultat

Le chiffre brut sert à écarter une annonce, pas à décider. Avant d'acheter, estimez le loyer réaliste du logement : voir estimer le loyer de son logement. Si le loyer visé dépasse celui des logements comparables, ou le plafond de la commune, la rentabilité calculée ne se réalisera pas. Un logement classé F ou G est gelé en loyer et, classé G, il ne peut plus être loué par un nouveau bail depuis 2025 : le coût des travaux entre alors dans le calcul.

Ce que fait Leasy

Leasy ne calcule pas votre rentabilité, mais contrôle avant la publication que loyer, dépôt, durée et encadrement respectent les règles de la commune. Pour un bail signé, le loyer se paie dans Leasy et est reversé dès l'encaissement, frais déduits.