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Estimer le loyer de son logement : méthode et limites légales

Estimer le loyer de son logement : Carte des loyers 2025, annonces voisines et limites légales (relocation, encadrement), avec un exemple chiffré à Rennes.

By La rédaction de Leasy · Not reviewed yet
Updated on 4 November 2026 : Première version. · 4 min read

En bref

Pour estimer le loyer de son logement, partez du loyer d'annonce au m² de votre commune dans la Carte des loyers 2025, comparez-le à des annonces voisines, puis vérifiez les limites légales : en zone tendue, le loyer d'une relocation est borné par celui du locataire précédent, et dans les territoires d'encadrement, par le loyer de référence majoré.

Estimer le loyer : trois repères

Trois sources se complètent.

  1. La Carte des loyers 2025, publiée par le ministère de la Transition écologique et l'ANIL. Elle estime un loyer d'annonce au m² par commune, charges comprises, pour des logements vides, selon quatre types de biens. Elle indique un intervalle de prédiction à 95 % et signale quand l'estimation vient d'un regroupement de communes voisines faute d'annonces. Ce sont des loyers d'annonce, pas des loyers signés, et un meublé se loue en général plus cher.
  2. Les annonces comparables : même quartier, surface proche, même état et même classe énergétique. Le prix affiché n'est pas le prix signé, mais l'écart entre deux annonces voisines renseigne.
  3. Les limites légales, qui peuvent écarter une estimation trop haute.

Lire la Carte des loyers : l'exemple de Rennes

Type de bienBien typeLoyer d'annonce au m²Intervalle à 95 %Loyer du bien type
Appartement de 1 ou 2 pièces37 m²17,19 €13,79 à 21,41 €636 €
Appartement de 3 pièces ou plus72 m²13,86 €10,42 à 18,42 €998 €
Maison92 m²15,28 €10,00 à 23,32 €1 406 €

L'intervalle est large : pour un 3 pièces, de 750 € à 1 326 € par mois pour un bien de 72 m². Ce n'est pas un défaut, c'est l'écart réel entre un logement ancien et un logement rénové, un rez-de-chaussée et un dernier étage. Plus le nombre d'annonces de la commune est faible, moins l'estimation est fiable.

Les limites légales

Elles s'appliquent avant le prix du marché.

SituationRègle
Zone tendue, relocationLe loyer du nouveau bail ne peut pas dépasser le dernier loyer du précédent locataire, révisé de l'IRL si le propriétaire ne l'a pas révisé dans les 12 derniers mois
Exception : loyer sous-évaluéLa hausse ne peut pas dépasser la moitié de l'écart entre le loyer du voisinage et le dernier loyer
Exception : travauxPossible sous conditions, si le propriétaire a fait des travaux d'amélioration ou de mise aux normes
Logement classé F ou GLe loyer ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire
Territoire d'encadrementLe loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté

Ces règles de relocation valent pour les contrats conclus entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027 (ANIL). L'encadrement du niveau des loyers est une expérimentation qui s'arrête fin novembre 2026 : voir la fin de l'expérimentation. Un propriétaire qui dépasse le plafond d'un territoire d'encadrement, après mise en demeure, s'expose à une amende du préfet pouvant aller jusqu'à 5 000 € pour une personne physique. Pour une adresse précise, utilisez l'outil de vérification.

Ajuster l'estimation

Une estimation n'est pas une promesse de loyer. Le marché local, la qualité des photos et la date de mise en ligne comptent autant que les mètres carrés.

Partez du loyer au m² multiplié par la surface, puis corrigez : étage et ascenseur, extérieur, état général, performance énergétique, stationnement. Fixez enfin un loyer qui respecte la règle de relocation, et qui est cohérent avec les annonces voisines. Un loyer trop haut allonge la vacance : voir réduire la vacance locative.

Exemple

Un appartement de 65 m² à Rennes. Le loyer d'annonce de la Carte pour un 3 pièces est de 13,86 € le m² : 13,86 × 65 = 901 € par mois, charges comprises. Si les charges sont de 80 €, le loyer hors charges est d'environ 821 €. Rennes est en zone tendue : si le dernier loyer du locataire sortant, révisé, était de 780 €, le nouveau loyer ne peut pas le dépasser, sauf loyer sous-évalué ou travaux. L'estimation de 821 € ne pourrait donc pas s'appliquer.

Ce que fait Leasy

Avant la publication d'une annonce, Leasy retrouve l'adresse et le DPE du logement et contrôle le loyer, le dépôt, la durée et l'encadrement. Vous restez libre du prix dans les limites que la loi fixe.

Official sources

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