Déclarer ses revenus fonciers : micro-foncier ou régime réel

Déclarer ses revenus fonciers au micro-foncier : 30 % d'abattement

Si vos revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 € par an, vous êtes automatiquement au régime micro-foncier. Vous déclarez le montant brut, sans abattement, sur votre déclaration de revenus en ligne ; l'administration applique l'abattement de 30 %. Le montant brut se calcule en deux temps : on additionne les loyers encaissés, les dépenses normalement dues par le propriétaire et mises à la charge des locataires, et les subventions ou indemnités reçues ; on retranche les charges locatives qui incombent au locataire.

Le micro-foncier ne permet de déduire ni travaux ni charges : l'abattement les couvre tous. Il est simple, mais il ne convient pas quand vos frais réels dépassent 30 % des loyers. Une déclaration papier se fait sur le formulaire n° 2042, avec le montant brut. Les revenus fonciers sont soumis au barème de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, prélevés à la source par un acompte mensuel ou trimestriel.

Régime réel : déduire les charges réelles

Au régime réel, le revenu foncier imposable est égal aux recettes encaissées dans l'année moins les frais et charges déductibles, pour leur montant réel et justifié. Vous devez aussi compter comme recettes un dépôt de garantie que vous gardez pour compenser des loyers impayés, remettre en état les locaux ou financer des charges locatives.

Service-public cite parmi les principales charges déductibles : réparation et entretien, travaux d'amélioration (rénovation énergétique par exemple), provisions pour charges de copropriété, frais de gestion, primes d'assurance (habitation, loyers impayés, emprunteur), intérêts d'emprunt, certains impôts comme la taxe foncière et les ordures ménagères. Les travaux de construction, d'agrandissement ou de transformation ne sont pas déductibles.

Le déficit foncier

Si les charges dépassent les recettes, vous constatez un déficit foncier. La part du déficit qui ne vient pas des intérêts d'emprunt s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 €, automatiquement ; si votre revenu est insuffisant pour l'absorber, vous pouvez le reporter sur le revenu global des 6 années suivantes. La part qui dépasse 10 700 € et celle qui vient des intérêts d'emprunt se déduisent des revenus fonciers des 10 années suivantes. La limite passe à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique faisant passer un bien de la classe E, F ou G à A, B, C ou D, avec un devis accepté depuis le 5 novembre 2022 et des dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027. La déduction est remise en cause si le logement cesse d'être loué dans les 3 ans qui suivent, sauf licenciement, invalidité, décès ou expropriation.

Pour un logement meublé

Un loyer de logement meublé ne se déclare pas en revenus fonciers : il relève des bénéfices industriels et commerciaux, avec d'autres seuils. Voir les guides sur le bail meublé ou vide et sur le LMNP.

Ce que fait Leasy

Pour les baux dont les loyers passent par Leasy, la plateforme conserve les quittances et l'historique des versements, ce qui aide à retrouver ce que vous avez encaissé dans l'année. Leasy ne fait pas votre déclaration d'impôts.