Augmentation de loyer : dans quels cas est-elle légale ?

Les cas où une augmentation de loyer est possible

À la première mise en location d'un logement, le propriétaire fixe librement le loyer. Et l'encadrement de l'évolution des loyers ne s'applique que dans les communes en zone tendue.

La révision annuelle

Le propriétaire peut réviser le loyer une fois par an si le bail le prévoit, selon l'indice de référence des loyers (IRL). Le calcul est détaillé dans notre guide sur la révision du loyer par l'IRL. L'IRL du 3e trimestre 2026 est de 148,06 (INSEE, 15 octobre 2026), contre 145,77 un an plus tôt.

Au renouvellement du bail

Si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers du voisinage, le propriétaire peut proposer une hausse au renouvellement. La proposition doit arriver au moins 6 mois avant la fin du bail, par lettre recommandée, par commissaire de justice ou en main propre, avec le texte de l'article 17-2 de la loi de 1989, le nouveau loyer et les références utilisées. En zone tendue, la hausse ne peut pas dépasser la plus élevée de deux limites : 50 % de l'écart avec le loyer du voisinage, ou 15 % du coût des travaux si leur montant atteint un an de loyer.

Le locataire a jusqu'à 4 mois avant la fin du bail pour accepter ou refuser. Son silence vaut refus. En cas de désaccord, la commission départementale de conciliation est saisie, puis éventuellement le juge. Tant que ni accord ni décision du juge ne l'autorise, la hausse proposée ne s'applique pas.

À la relocation, en zone encadrée et pour les charges

En zone tendue, quand le logement est reloué après moins de 18 mois d'inoccupation, le loyer du précédent locataire doit figurer dans le bail et le propriétaire ne peut l'augmenter que dans les cas prévus : voir le décret relocation et la fin de l'encadrement des loyers. Dans les territoires où le niveau du loyer est encadré, le loyer est en plus plafonné par un loyer de référence majoré.

Les charges se paient à part. Elles sont versées en provision, puis régularisées au moins une fois par an en comparant les provisions aux dépenses réelles ; le propriétaire doit justifier les sommes. Un rappel de charges n'est pas une hausse de loyer, mais il pèse sur votre budget.

Que faire si on conteste

Vérifiez d'abord que le bail prévoit une révision, le trimestre de référence et la classe du DPE. Écrivez au propriétaire par lettre recommandée. Pour une proposition au renouvellement, saisissez la commission départementale de conciliation, gratuite ; sa saisine est indispensable avant de saisir le juge. Pour vérifier un calcul, l'outil de révision de loyer applique la formule.

Sur Leasy

Pour un bail signé sur Leasy, la révision est calculée à la date anniversaire avec l'IRL et envoyée au nom du propriétaire. Elle n'est pas appliquée à un logement classé F ou G, et le locataire la retrouve, datée, dans l'onglet Loyers de son bail.