Location en indivision : qui décide, qui signe, qui déclare

Location en indivision : qui décide de louer

L'indivision désigne un bien qui appartient à plusieurs personnes : héritiers avant le partage, frères et sœurs, concubins. Service-public décrit les règles de gestion pour l'indivision entre héritiers ; elles reprennent celles du Code civil pour toute indivision. Chaque indivisaire a une quote-part, et la majorité se calcule en droits, pas en nombre de têtes.

La majorité des deux tiers des droits et celle des deux tiers des indivisaires diffèrent parfois : si l'un détient la moitié des droits, il lui suffit de convaincre un autre indivisaire pour atteindre les deux tiers.

Qui signe le bail et gère

Les indivisaires peuvent signer le bail tous ensemble, ou nommer un mandataire, l'un d'eux ou un tiers, qui agit pour tous. Le bail indique alors le nom et l'adresse du propriétaire et de son mandataire éventuel (ANIL). Les indivisaires sont des personnes physiques : le bail d'un logement vide dure au moins trois ans, et l'ANIL cite l'indivision parmi les bailleurs qui peuvent conclure un bail plus court quand ils prévoient de reprendre le logement pour des raisons familiales ou professionnelles.

Le mandataire rend compte de sa gestion chaque année et peut être rémunéré, à la charge de tous. Il ne peut pas vendre le bien. Les indivisaires peuvent aussi signer une convention d'indivision écrite, établie par un notaire quand il y a un immeuble, pour une durée déterminée de cinq ans au plus renouvelable, ou indéterminée.

Si les décisions bloquent, un indivisaire peut demander au tribunal de nommer un mandataire judiciaire. Pour les situations qui naissent d'un décès, voir hériter d'un bien loué.

Les loyers et l'impôt

Chaque indivisaire a droit aux bénéfices du bien indivis et en supporte les pertes, proportionnellement à ses droits. Sur le plan fiscal, chacun est imposé sur la quote-part du revenu net total qui correspond à ses droits (BOFiP). Pour un logement vide, ce sont des revenus fonciers : voir micro-foncier ou régime réel.

Un indivisaire qui avance seul des charges ou des travaux ne peut pas déduire plus que sa quote-part. Les comptes entre indivisaires se règlent entre eux.

Les erreurs à éviter

• Conclure un bail sans réunir les deux tiers des droits indivis.
• Oublier d'informer les autres indivisaires : la décision ne leur est alors pas opposable.
• Encaisser les loyers sans garder de comptes : chacun a droit à sa part, et chacun la déclare.
• Occuper le logement soi-même sans l'accord des autres, ou sans leur verser d'indemnité, sauf décision contraire.
• Laisser un mandataire agir sans compte rendu annuel.

Indivision ou SCI

Quand l'indivision doit durer, la SCI offre plus de souplesse : voir la SCI familiale.

Ce que fait Leasy

Leasy est une plateforme où particuliers et agences publient : le bail se signe en ligne sur téléphone et le loyer se paie dans Leasy. Entre indivisaires, convenez par écrit de qui publie l'annonce, de qui signe et de qui reçoit les loyers.