Hériter d'un bien loué : le bail, l'indivision et les délais

Le bail continue

Le décès du bailleur ne met pas fin au bail (article 1742 du Code civil). Le locataire reste dans les lieux aux mêmes conditions, et les héritiers reprennent les droits et les obligations du bailleur : percevoir le loyer, entretenir le logement, réviser le loyer, régulariser les charges, et rendre le dépôt de garantie au départ du locataire.

Les premiers jours servent à rassembler le bail, l'état des lieux d'entrée, les diagnostics, les dernières quittances et le montant du dépôt de garantie, et à écrire au locataire. Il faut lui indiquer qui est désormais le bailleur et où payer : jusqu'au partage, un seul interlocuteur évite les loyers versés à plusieurs personnes.

Plusieurs héritiers : l'indivision

Avec plusieurs héritiers, les biens de la succession sont en indivision jusqu'au partage : ils appartiennent à l'ensemble des héritiers, chacun ayant une quote-part. Les bénéfices et les pertes sont répartis entre eux au prorata de leurs droits (service-public).

Les héritiers peuvent aussi signer une convention d'indivision, qui doit être établie par un notaire s'il y a un immeuble, et nommer un mandataire, parmi eux ou non, qui gère le bien et rend compte chaque année. Si l'un veut sortir de l'indivision, il peut vendre sa part, en notifiant d'abord les autres indivisaires, qui ont un mois pour la reprendre, ou demander le partage. Pour les règles d'une indivision hors succession, voir louer un bien en indivision.

Hériter d'un bien loué : garder, racheter ou vendre

Trois voies s'ouvrent aux héritiers. Garder le bien en indivision, avec un mandataire et, si la succession comporte un immeuble, une convention d'indivision rédigée par un notaire, d'une durée déterminée de cinq ans au plus renouvelable, ou indéterminée. Racheter les parts des autres : les indivisaires restent prioritaires pour reprendre la part qu'un des leurs cède à un tiers. Ou vendre le bien, ce qui demande l'accord de tous, ou le partage.

Pendant que les héritiers décident, le bien doit continuer à être géré. Un compte dédié aux loyers et un tableau des dépenses de chacun simplifient la déclaration de revenus et le partage des charges, par exemple la taxe foncière ou les travaux.

Les délais et l'impôt

La déclaration de succession se dépose dans les six mois à compter du jour du décès, douze mois si le décès a eu lieu à l'étranger. Un notaire est obligatoire en présence d'un bien immobilier (service-public).

Les loyers perçus après le décès appartiennent aux héritiers. Chaque indivisaire est imposé sur la quote-part du revenu net qui correspond à ses droits (BOFiP). Pour un bien nu, ce sont des revenus fonciers : voir micro-foncier ou régime réel.

Si le bien est vendu plus tard, le prix d'acquisition retenu pour la plus-value est la valeur retenue pour le calcul des droits de succession (service-public). Voir vendre un logement loué.

Ce que fait Leasy

Leasy permet d'ajouter un bail en cours sans annonce. Une fois le bail repris, le loyer se paie dans Leasy et les avis d'échéance, quittances, relances et la révision IRL sont préparés à votre nom.