Logement indécent ou insalubre : les recours du locataire

Indécent, insalubre, dangereux : quelle différence ?

Un logement décent répond à cinq critères (service-public) : une surface et une performance énergétique minimales, l'absence de risque pour la sécurité et la santé, l'absence de nuisibles et de parasites, et certains équipements. Pour la surface, il faut au moins une pièce principale de 9 m² avec 2,20 m sous plafond, ou un volume de 20 m³. D'après l'ANIL, la bonne porte dépend ensuite du problème :

Un logement qui fait l'objet d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité ne peut pas être considéré comme décent (service-public). L'ADIL de votre département vous aide gratuitement à identifier les désordres, et la plateforme Signal Logement permet, selon le département, de les signaler aux services de l'État.

Les recours pour un logement indécent

Service-public décrit ces étapes pour un logement non décent :

1. Indiquer au propriétaire les signes de non-conformité, par écrit et de préférence par lettre recommandée avec avis de réception.
2. Le mettre en demeure de réaliser les travaux de mise en conformité, par lettre recommandée. Quand l'organisme qui verse l'aide au logement avertit lui-même le propriétaire de son obligation, cela équivaut à une mise en demeure du locataire.
3. Attendre deux mois. Si la mise en demeure reste sans réponse ou si le désaccord persiste, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
4. Tenter une conciliation, facultative et gratuite : commission départementale de conciliation ou conciliateur de justice. Sa saisine n'est pas un préalable pour aller devant le juge.

Si le juge constate la non-décence, il peut fixer les travaux à réaliser et leur délai. Il peut aussi réduire le loyer ou suspendre son paiement, avec ou sans consignation, ainsi que la durée du bail, jusqu'à la réalisation des travaux.

Ce qu'il ne faut pas faire

Le locataire ne doit en aucun cas cesser de payer tout ou partie de son loyer parce que le propriétaire manque à ses obligations (service-public). Seul le juge peut suspendre le loyer ou autoriser sa consignation. Un loyer impayé expose le locataire à une procédure d'expulsion, même si le logement est en mauvais état.

Avant d'agir, vérifiez aussi que les désordres ne viennent pas d'un défaut d'entretien de votre part : le locataire répond de la négligence et du manque d'entretien, pas de la vétusté, qui revient au propriétaire (service-public). Pour l'humidité et les moisissures, voir notre guide dédié.

Logement insalubre ou dangereux : quel recours ?

Signalez la situation à la mairie, au service communal d'hygiène et de santé ou à l'agence régionale de santé. Sous arrêté de police de traitement de l'insalubrité ou de mise en sécurité, le logement est forcément indécent, et l'occupant a des droits : suspension du loyer, relogement ou hébergement (ANIL). Ces droits supposent un arrêté de l'autorité compétente.

Côté performance énergétique, un logement classé G n'est plus considéré comme décent pour un bail signé, renouvelé ou reconduit depuis le 1er janvier 2025 : voir les logements classés G.

Sur Leasy

Leasy ne tranche pas un litige de décence. Les échanges liés au bail passent par l'app, datés et conservés, mais ils ne remplacent pas un recommandé quand la loi en impose un : pour une mise en demeure, envoyez une lettre recommandée.