Bail meublé ou vide : les différences pour le propriétaire

Quand un logement est-il meublé ?

Selon service-public, un logement meublé doit contenir au minimum une liste de meubles et d'objets fixée par décret : literie, rideaux ou volets, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation, vaisselle, ustensiles, table, sièges, rangements, luminaires et matériel d'entretien. Un logement privé d'au moins un de ces éléments est un logement vide. Le détail est dans notre guide sur la liste du mobilier obligatoire en location meublée.

En cas de litige, le juge peut requalifier un bail meublé en bail vide si la liste n'est pas respectée. Un inventaire et un état détaillé du mobilier, signés par les deux parties, sont annexés au bail meublé : ils sont faits à la remise des clés et à leur restitution, et leur établissement ne peut donner lieu à aucune autre facturation que celle de l'état des lieux.

Bail meublé ou vide : les différences, point par point

La révision annuelle du loyer, si le bail la prévoit, et les règles d'encadrement des loyers valent pour les deux types de bail. Les clauses interdites, la décence du logement et la liste des pièces demandées au candidat sont aussi communes. Le nouveau bail type existe en deux versions, vide et meublé.

L'impôt : le vrai point de départ

Un loyer de logement vide se déclare en revenus fonciers : au régime micro-foncier, un abattement de 30 % s'applique si les revenus ne dépassent pas 15 000 € par an. Un loyer de logement meublé se déclare en BIC. Pour la location meublée de longue durée, le régime micro-BIC applique un abattement de 50 % jusqu'à 83 600 € de recettes pour les revenus de 2026 (77 700 € pour ceux de 2025). Au-delà, ou sur option, le régime réel permet de déduire les frais et l'amortissement. Nos guides sur les revenus fonciers et sur le LMNP détaillent chaque régime.

Comment choisir

Le choix dépend du logement et du locataire visé. Un meublé demande de l'équipement, un inventaire à chaque changement de locataire et une déclaration d'activité ; il offre un bail plus court, un préavis d'un mois et un autre régime fiscal. Service-public rappelle que le loyer d'un meublé est supérieur à celui du même logement vide, compte tenu du mobilier mis à disposition. Un logement vide est plus simple à gérer et son bail est plus long ; en contrepartie, le propriétaire qui veut le reprendre doit prévenir six mois à l'avance, contre trois mois pour un meublé. Aucune formule n'est meilleure pour tous : faites le calcul sur votre situation fiscale, et demandez conseil à un professionnel pour un cas particulier.

Ce que fait Leasy

Sur Leasy, vous choisissez vide ou meublé en publiant votre annonce, et le bail se prépare au contrat type correspondant. La plateforme contrôle le dépôt de garantie et la durée du bail par rapport à ce choix.