Logement décent : les critères à respecter pour le louer
Logement décent : critères de surface, de performance énergétique, de sécurité, de santé et d'équipements, et recours du locataire en cas de non-décence.
By La rédaction de Leasy · Not reviewed yet
Updated on 4 November 2026 : Première version. · 3 min read
En bref
Un logement décent répond à cinq critères : une surface minimale, une performance énergétique minimale, l'absence de risque pour la sécurité et la santé, l'absence de nuisibles et la présence de certains équipements. Ces critères valent pour le bail vide, le bail meublé et le bail mobilité en métropole ; l'outre-mer a ses propres règles.
Les cinq critères du logement décent
| Critère | Ce que le logement doit respecter (métropole) |
|---|---|
| Surface | Au moins une pièce principale de 9 m² avec 2,20 m de hauteur sous plafond, ou un volume habitable d'au moins 20 m³ |
| Performance énergétique | Classe du DPE admise selon la date du bail (tableau ci-dessous) |
| Sécurité et santé | Clos et couvert, étanchéité à l'air, garde-corps en état, matériaux sans risque manifeste (amiante), réseaux d'électricité et de gaz conformes, chauffage et eau chaude conformes, aération suffisante, éclairement naturel des pièces principales |
| Nuisibles | Aucune infestation de rats, puces de lit, cafards ou autres parasites |
| Équipements | Chauffage normal, eau potable, évacuation des eaux usées, cuisine ou coin cuisine avec évier, WC séparé de la cuisine et douche ou baignoire, réseau électrique |
Le règlement sanitaire départemental peut imposer des conditions plus strictes : renseignez-vous auprès de la mairie. Un permis de louer peut aussi être exigé dans une zone d'habitat dégradé : voir le permis de louer. Un local en sous-sol ne peut pas être loué, et un logement qui fait l'objet d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité n'est pas décent.
La performance énergétique selon la date du bail
Le critère dépend de la date à laquelle le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit :
| Bail signé, renouvelé ou reconduit | Logements admis |
|---|---|
| Entre 2025 et 2027 | Classes A à F du DPE |
| Entre 2028 et 2033 | Classes A à E |
| À partir de 2034 | Classes A à D |
Un logement classé G n'est donc plus décent depuis 2025, et les logements F et G sont déjà soumis au gel du loyer. Voir le guide sur le logement classé G. Le DPE conditionne aussi les diagnostics obligatoires à annexer au bail.
Et en colocation ?
Pour un bail unique, la règle de 9 m² ou 20 m³ s'applique au logement. Pour un bail par chambre, chaque colocataire doit avoir une chambre d'au moins 9 m² et 20 m³, sans compter les parties communes ; le caractère décent s'évalue sur l'ensemble du logement, pas seulement sur la chambre. Pour que les colocataires aient droit à l'aide au logement, la surface habitable doit atteindre 16 m² pour deux, plus 9 m² par colocataire supplémentaire.
Si le logement n'est pas décent
Le propriétaire doit fournir un logement décent. Le locataire qui constate un défaut le signale par écrit, de préférence en recommandé avec accusé de réception, et il peut demander l'accompagnement des services de l'État sur Signal Logement dans certains départements. Il ne doit pas cesser de payer son loyer pour autant.
Si le propriétaire reconnaît le défaut, le locataire lui demande de préciser par lettre recommandée les travaux et les délais. S'il le conteste, ou s'il ne répond pas sous deux mois, le locataire ou le propriétaire peut saisir le juge des contentieux de la protection, après si besoin la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice, gratuits. Le juge peut fixer les travaux et leur délai, réduire le loyer ou suspendre son paiement, avec ou sans consignation, et la durée du bail jusqu'à la réalisation des travaux. Le cadre légal est l'article 20-1 de la loi de 1989.
Exemple
Une chambre de 8 m² avec 2,30 m sous plafond a un volume de 8 × 2,30 = 18,4 m³. Elle ne respecte ni les 9 m² avec 2,20 m, ni les 20 m³ : si elle est la seule pièce principale du logement, ce dernier n'est pas décent. À 9 m² et 2,30 m, le volume est de 20,7 m³ et la condition de surface est remplie : il suffit qu'une seule pièce principale respecte l'un des deux seuils.
Ce que fait Leasy
Sur Leasy, la classe énergétique du logement est retrouvée à la création de l'annonce, et le parcours « Mettre en location » refuse un logement classé G. La décence du reste du logement reste votre responsabilité.
Official sources
The rules and figures in this article come from these official texts and pages:
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Mettre mon logement en locationGeneral information, not a substitute for legal advice suited to your situation. Leasy is a platform and software, not a real estate agency.
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