LMP : loueur en meublé professionnel, conditions et impôt

Les deux conditions du LMP

Pour être loueur en meublé professionnel, les deux conditions suivantes doivent être réunies (service-public) :

1. les recettes annuelles de l'activité, loyers toutes taxes et charges comprises, de l'ensemble des membres du foyer fiscal, dépassent 23 000 € sur l'année civile ;
2. ces recettes sont supérieures au total des autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, autres bénéfices industriels et commerciaux).

Le caractère professionnel s'applique à l'ensemble des locations meublées du foyer, qu'elles soient de longue durée (voir bail meublé ou vide) ou de courte durée. La location peut être uniquement saisonnière, du moment que l'activité est exercée à titre professionnel et habituel. Pour les non-résidents, la condition de prépondérance se mesure par rapport aux revenus de même nature perçus dans l'État de résidence.

Ce que le statut change

Les cotisations sociales dépendent du montant des recettes et du type de meublé (longue durée, meublé de tourisme classé ou non) : la fiche de service-public sur les cotisations détaille chaque cas, pour les revenus de 2025 et de 2026.

L'impôt sur le revenu du LMP

Le LMP en entreprise individuelle est imposé à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Pour les revenus de 2026, le micro-BIC vaut jusqu'à 83 600 € de recettes pour un meublé de longue durée ou un meublé de tourisme classé, jusqu'à 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé. Au-delà, ou sur option, c'est le régime réel, qui déduit les frais d'établissement, l'entretien, les impôts locaux, les frais de gestion, les assurances, les intérêts d'emprunt et l'amortissement du mobilier et des locaux. Le prix d'achat du logement n'est pas une charge déductible, mais il peut être amorti sur sa durée de détention : sur 50 ans, 2 % du prix par an.

Si le LMP exerce par une SCI, la société est soumise à l'impôt sur les sociétés : voir SCI à l'IR ou à l'IS. Le début d'activité se déclare au guichet des formalités des entreprises dans les 15 jours qui suivent le premier jour de location, pour obtenir un numéro SIRET.

À la revente

En LMP, la plus-value suit le régime professionnel. Elle est totalement exonérée quand les recettes de location sont inférieures à 90 000 € hors taxes sur les deux années civiles précédant la cession, et que l'activité a commencé depuis au moins cinq ans ; l'exonération est partielle entre 90 000 € et 126 000 € hors taxes. Un LMNP, lui, relève du régime des particuliers, et les amortissements qu'il a déduits sont réintégrés dans le prix d'acquisition pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, sous conditions.

Ce que fait Leasy

Leasy prépare à votre nom les documents de chaque bail signé : avis d'échéance, quittance, relances, révision IRL, régularisation des charges. Le statut fiscal relève de votre expert-comptable, pas de la plateforme.