État des lieux de sortie : déroulement, coût et litiges

Quand et comment faire l'état des lieux de sortie

Selon service-public, il se fait au moment de la libération des lieux ou très peu de temps après, dans de bonnes conditions d'éclairage, avec dans le logement les éléments cités au bail. Il peut être fait :

• ensemble, à l'amiable, par le locataire et le propriétaire ;
• ensemble, à l'amiable, par le locataire et un professionnel (un agent immobilier, par exemple) qui représente le propriétaire ;
• par un commissaire de justice, si l'une des parties refuse de venir, de faire l'état des lieux ou de le signer.

Il est fait par écrit, sur papier ou sous forme électronique, et remis aux deux parties à la signature, en main propre ou par voie dématérialisée. Service-public recommande de convenir d'une date par lettre recommandée avec avis de réception.

Avant le rendez-vous, retrouvez l'état des lieux d'entrée, nettoyez le logement et videz-le : l'état des lieux compare ce que vous rendez à ce que vous avez reçu, pièce par pièce. Si vous avez des photos prises à l'entrée, apportez-les.

Ce qu'il doit contenir

Il décrit le logement et ses équipements, pièce par pièce : revêtements des sols, murs et plafonds, équipements, meubles. Il indique aussi :

• la date, l'adresse du logement et les noms des parties ;
• les relevés des compteurs d'eau ou d'énergie ;
• les clés ou autres moyens d'accès remis ;
• la nouvelle adresse du locataire ;
• la date de l'état des lieux d'entrée et les évolutions constatées depuis.

Il doit avoir la même forme que celui d'entrée : un document unique avec une colonne « entrée » et une colonne « sortie », ou deux documents de présentation similaire. Il peut être complété d'observations, de réserves et de photos.

Combien coûte l'état des lieux de sortie

Quand le locataire et le propriétaire le font ensemble, il n'y a aucun frais. Quand un professionnel représente le propriétaire, le locataire ne paie rien : toute clause du bail qui lui impose ce paiement est abusive et réputée non écrite (service-public).

Le constat d'un commissaire de justice est le seul cas payant. Pour un logement en métropole, service-public donne ce tarif, TVA incluse :

Le total est partagé pour moitié entre le locataire et le propriétaire. Le commissaire prévient les deux parties par lettre recommandée au moins 7 jours à l'avance. Même si l'une est absente, son rapport s'impose aux deux.

Vétusté, dépôt de garantie et désaccords

Les différences dues à la vétusté (usure normale) ne peuvent pas entraîner de retenue sur le dépôt de garantie. Pour les distinguer d'une détérioration, les parties peuvent avoir convenu d'une grille de vétusté à la signature du bail. Le propriétaire a ensuite un mois pour rendre le dépôt si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois sinon : voir le délai et la pénalité de retard et ce que le propriétaire peut déduire.

Si le propriétaire ne vient pas au rendez-vous fixé par le commissaire de justice, le locataire peut rendre les clés par lettre recommandée. En l'absence d'état des lieux de sortie, il est considéré comme ayant rendu le logement en bon état.

En cas de contestation, service-public indique, pour un litige de 5 000 € ou moins, une démarche amiable obligatoire (commission départementale de conciliation ou conciliateur de justice, gratuits, ou médiateur civil, payant) avant de saisir le juge des contentieux de la protection, dans un délai de 3 ans.

Sur Leasy

À la remise des clés, le propriétaire saisit l'état des lieux de sortie sur son téléphone, avec photos. Chaque élément s'affiche à côté de son état d'entrée et Leasy signale ce qui est dégradé ; le locataire relit, ajoute ses réserves et valide. Leasy ne décide pas ce qui relève de l'usure normale : c'est au propriétaire d'apprécier.