Retenue sur le dépôt de garantie : ce que le bailleur peut déduire

Ce qui peut être retenu

Selon service-public, le propriétaire peut retenir :

• les sommes restant dues par le locataire, notamment les loyers ou les charges impayés ;
• si l'état des lieux de sortie n'est pas conforme à celui d'entrée, les frais de dégradations ou de travaux locatifs non réalisés.

La loi du 6 juillet 1989 (article 7) explique ce qui est à la charge du locataire :

• il doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant le bail dans le logement dont il a la jouissance exclusive, sauf s'il prouve qu'elles résultent d'un cas de force majeure, de la faute du bailleur ou du fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit ;
• il prend à sa charge l'entretien courant, les menues réparations et les réparations locatives définies par décret, « sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

La vétusté

La vétusté ne se retient pas. L'article 7 renvoie à un décret en Conseil d'État les modalités de prise en compte de la vétusté : un élément qui s'use avec le temps et un usage normal n'est pas une dégradation imputable au locataire. Comparer l'état d'entrée et l'état de sortie montre les différences ; c'est ensuite au propriétaire d'apprécier ce qui relève d'une dégradation et ce qui relève de l'usure.

Les justificatifs

Le propriétaire doit justifier chaque retenue. Service-public cite, selon les cas : les états des lieux, les photos, le constat d'un commissaire de justice, les factures ou les devis, ou la lettre de réclamation restée sans réponse. Le locataire peut contester les retenues.

Selon l'analyse de l'ANIL (2010, fondée sur la jurisprudence), le propriétaire doit prouver chaque somme retenue et ne peut pas garder un forfait ; un devis peut suffire à justifier une retenue sans que les travaux soient déjà faits, le juge pouvant réduire un montant qui paraît excessif. Cette analyse est ancienne : vérifiez-la sur la source.

Le calcul du décompte

Montant rendu = dépôt de garantie − retenues justifiées. Si les retenues dépassent le dépôt, le locataire reste redevable de la différence.

Le délai et la pénalité

Le décompte ne retarde pas la restitution : le délai court à partir de la remise des clés, un mois si l'état des lieux de sortie est conforme, deux mois sinon. Passé ce délai, le propriétaire doit 10 % du loyer hors charges par mois de retard commencé (article 22). Dans une copropriété, une provision de 20 % du dépôt au plus peut être conservée jusqu'à l'arrêté des comptes de l'immeuble.

Sur Leasy

Avec un bail Leasy, le propriétaire indique chaque retenue avec son motif, son montant et sa justification (devis, facture, constat), puis envoie le décompte au locataire, qui le valide ou le conteste en précisant ce qu'il conteste. Leasy compare l'état des lieux de sortie à celui d'entrée, signale ce qui s'est dégradé et calcule les délais ; il ne tranche pas un désaccord, car le décompte reste entre le propriétaire et le locataire.