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Réparations locatives : qui paie, locataire ou propriétaire ?

Réparations locatives : ce qui revient au locataire (entretien courant, menues réparations) et au propriétaire (vétusté, gros travaux, force majeure).

By La rédaction de Leasy · Not reviewed yet
Updated on 4 November 2026 : Première version. · 4 min read

En bref

Les réparations locatives sont l'entretien courant et les petites réparations, à la charge du locataire pendant tout le bail ; le propriétaire paie la vétusté (l'usure normale), les gros travaux, les vices de construction et la force majeure. Le locataire répond aussi des dégradations dues à sa négligence ou à celle des personnes qu'il fait entrer.

Réparations locatives : ce que le locataire doit entretenir

Selon service-public, le locataire fait lui-même ces réparations ou les confie à un professionnel. Les plus fréquentes :

DomaineÀ la charge du locataire
Portes, fenêtres, serruresGraisser gonds et charnières, petites pièces de serrure, remplacer les clés perdues ou abîmées
Murs, plafondsPetits raccords de peinture ou de papier peint, reboucher les trous de fixation
SolsEntretenir le parquet, poser des raccords de moquette en cas de tache ou de trou
PlomberieDégorger les canalisations, remplacer joints et colliers, joints et flotteurs de chasse d'eau
Chauffage et eau chaudeRemplacer les joints et clapets, nettoyer les corps de chauffe ; faire faire l'entretien annuel de la chaudière sauf clause contraire du bail, et ramoner les conduits
Évier, sanitairesNettoyer le calcaire, remplacer les flexibles de douche et les joints du bac à douche et de la baignoire
ÉlectricitéAmpoules, fusibles, interrupteurs, prises de courant
Extérieur et jardinTonte, taille, désherbage, dégorgement des gouttières

Ce qui reste au propriétaire

Le propriétaire supporte :

  • la vétusté, c'est-à-dire l'usure naturelle due à un usage normal et prolongé (peinture dont la couleur a passé, sol usé), même si la réparation figure dans la liste ci-dessus ;
  • les vices de construction et les grosses réparations ;
  • la force majeure, par exemple une tempête ;
  • la vétusté des canalisations : si elle provoque une fuite, le locataire prévient le propriétaire, qui fait réparer ;
  • l'entretien des façades et toitures végétalisées, et le curage de la fosse septique.

Pour les volets, le locataire répare s'il est responsable de la dégradation, sinon le propriétaire. Le détecteur de fumée initial est acheté et installé par le propriétaire ; le locataire l'entretient ensuite et le remplace. Les équipements cités dans le bail (lave-linge, hotte, adoucisseur...) sont aussi à entretenir par le locataire, qui fait ramoner les conduits d'évacuation des fumées. En cas de cambriolage, le locataire passe par son assurance habitation.

Dégradations : le locataire répond aussi des autres

Le locataire est responsable des détériorations dues à sa négligence ou au manque d'entretien (trou ou tache sur les murs, porte enfoncée, moquette brûlée, parquet abîmé). Il répond aussi de celles causées par la personne qui vit avec lui, qu'il héberge ou invite, par un artisan qu'il mandate, ou par un sous-locataire. Pour échapper à sa responsabilité, il doit démontrer qu'il n'est pas en cause, par exemple lorsqu'une grosse réparation du propriétaire est à l'origine du dégât.

Pour distinguer vétusté et dégradation, les parties peuvent appliquer une grille de vétusté choisie parmi les grilles issues d'un accord collectif : voir notre guide sur la grille de vétusté. Une retenue sur le dépôt de garantie doit être justifiée par les états des lieux et des devis ou factures : voir les retenues sur le dépôt de garantie.

Exemple

Un locataire quitte un appartement après 7 ans. Les murs ont des traces d'usure et de nombreux trous de fixation non rebouchés ; la moquette du séjour est brûlée par une cigarette. Les traces d'usure de la peinture relèvent de la vétusté : le propriétaire les supporte. Les trous rebouchés et la moquette brûlée sont des dégradations : le locataire les paie. Si le dépôt est de 700 € et que le devis pour reboucher et remplacer la moquette atteint 320 €, le propriétaire peut retenir au plus ce montant justifié, sous réserve de la vétusté, et rendre le reste.

Ce que le bail peut prévoir, et ce qu'il ne peut pas

Le bail liste les équipements que le locataire doit entretenir. Certaines clauses sont interdites : celle qui rend le locataire automatiquement responsable de toutes les dégradations constatées, et celle qui l'oblige à rembourser par avance des réparations locatives sur la base d'une estimation faite par le seul propriétaire. Pour le reste, le nouveau bail type fixe le cadre.

Ce que fait Leasy

Sur Leasy, l'état des lieux d'entrée et celui de sortie se font sur téléphone, photos comprises, et se comparent pièce par pièce. Au départ, Leasy prépare le décompte du dépôt de garantie, que vous validez.

Official sources

The rules and figures in this article come from these official texts and pages:

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