Loyer impayé : que faire ? Les étapes pour le propriétaire

Loyer impayé : que faire dans les premiers jours ?

1. Réclamer le paiement. Une lettre simple rappelle l'obligation de payer. Sans effet, envoyez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Un conciliateur de justice (gratuit) ou un médiateur civil (payant) peut aider à trouver un accord, comme un étalement. Cette démarche est obligatoire avant de demander au juge la résiliation du bail quand la dette est inférieure ou égale à 5 000 €.

2. Appeler la garantie. Dès le premier impayé, vous pouvez réclamer le paiement à la caution, à la garantie Visale ou à votre assurance contre les loyers impayés. Quand la caution est simple, vous devez d'abord vous adresser au locataire par commandement de payer, dont le commissaire de justice envoie en même temps une copie à la caution. Visale demande une déclaration de l'impayé dans les 30 jours. Les différences entre cautions sont dans le guide sur le garant.

3. Alerter la Caf ou la MSA. Si le locataire reçoit une aide au logement, vous devez signaler l'impayé quand il atteint un seuil : deux fois le loyer net hors charges (loyer moins aide) si l'aide vous est versée directement, deux fois le loyer hors charges si elle est versée au locataire. Ne pas signaler l'impayé vous expose à une amende de 8 010 €. Service-public conseille de le faire de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception.

La procédure quand l'impayé continue

Le bail signé depuis le 29 juillet 2023 contient obligatoirement une clause résolutoire, que le nouveau bail type a réécrite : elle ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté sans effet. La procédure est la suivante :

Le dépôt de garantie peut servir à compenser une partie de la dette à la fin du bail, à condition de justifier la retenue : voir les retenues sur le dépôt de garantie. Après la résiliation, le locataire devient occupant sans droit ni titre : vous lui facturez une indemnité d'occupation et non plus un loyer. Sans préfet favorable, vous pouvez demander à être indemnisé. En l'absence de solution de relogement, l'expulsion est reportée pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars. Le délai de prescription de l'impayé est de 3 ans.

Ce qu'il ne faut pas faire

N'entrez pas dans le logement, ne changez pas la serrure et ne touchez pas aux meubles avant l'intervention du commissaire de justice. Service-public précise que celui qui procède lui-même à l'expulsion risque jusqu'à 3 ans de prison et 30 000 € d'amende.

Ce que fait Leasy

Pour les baux dont les loyers passent par Leasy, la plateforme envoie l'avis d'échéance, puis un rappel, une relance et une mise en demeure à votre nom en cas de retard. Les étapes judiciaires restent entre vos mains et celles d'un commissaire de justice.