Logement classé G : peut-on encore le louer ?

Ce que dit la loi

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 fixe le niveau de performance d'un logement décent. En France métropolitaine, il doit être, selon la classe du DPE :

« Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents. » Outre-mer, les échéances sont plus tardives : à partir de 2028 (classes A à F), puis de 2031 (classes A à E).

À quels baux ?

Pour la classe G, service-public indique que l'interdiction s'applique aux contrats « signés, renouvelés ou reconduits tacitement » à compter du 1er janvier 2025. Le ministère précise que les baux en cours ne sont soumis au critère qu'à leur renouvellement ou à leur reconduction tacite. Un bail de résidence principale dure en général trois ans. Avant 2025, depuis le 1er janvier 2023, le critère de décence était une consommation inférieure à 450 kWh d'énergie finale par m² et par an (ministère).

Les locations saisonnières de meublés de tourisme ne sont pas concernées.

Le gel des loyers des logements F et G

Depuis le 24 août 2022 en métropole (outre-mer : depuis le 1er juillet 2024), pour les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits, il est interdit d'augmenter le loyer d'un logement classé F ou G :

• à la relocation, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le dernier loyer du précédent locataire (loi du 6 juillet 1989, article 17, II) ;
• en cours de bail, la révision annuelle par l'IRL est exclue (article 17-1, III) ;
• au renouvellement, la hausse proposée au locataire est exclue ;
• en zone d'encadrement des loyers, le complément de loyer est interdit (article 140 de la loi ELAN).

Ce que le locataire peut faire

Si le logement est classé G alors que la règle s'applique à son bail, le locataire peut :

1. demander au propriétaire un DPE valide, en particulier à la reconduction tacite, puis demander la mise en conformité à l'amiable ;
2. saisir la commission départementale de conciliation, ce qui est facultatif ;
3. saisir le juge, qui peut ordonner des travaux, réduire le loyer ou suspendre son paiement et la durée du bail.

Le locataire doit continuer à payer son loyer, sauf décision contraire du juge. En copropriété, le juge ne peut pas ordonner les travaux de mise au niveau de performance minimal si le copropriétaire démontre que, malgré ses diligences, il n'a pas pu l'atteindre (article 20-1) ; il peut toujours réduire ou suspendre le loyer.

Côté propriétaire

• Le DPE est obligatoire à la signature du bail. Il est valable dix ans en principe.
• L'annonce doit le dire. Pour un logement classé F ou G, elle porte la mention « Logement à consommation énergétique excessive : », avec le classement et une estimation des dépenses annuelles d'énergie.