Grille de vétusté en location : fonctionnement et exemple

Qu'est-ce que la vétusté ?

Le décret du 30 mars 2016 définit la vétusté comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement du logement. Un papier peint passé, une moquette usée par les années : le locataire ne les paie pas, même si la réparation figure sur la liste des réparations locatives. La vétusté est à la charge du propriétaire : l'article 7 de la loi de 1989 laisse au locataire l'entretien courant et les menues réparations, sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, une malfaçon, un vice de construction, un cas fortuit ou la force majeure. Les dégradations dues à un usage anormal, à la négligence ou au manque d'entretien restent à la charge du locataire : voir qui paie les réparations locatives.

Comment fonctionne la grille de vétusté

Une grille de vétusté n'est pas obligatoire. Les parties peuvent convenir, dès la signature du bail, d'en appliquer une, à choisir parmi les grilles issues d'un accord collectif : soit un accord national conclu dans le cadre de la Commission nationale de concertation, soit un accord local. Ces grilles sont utilisables même si le logement ne fait pas partie du patrimoine couvert par l'accord. La grille doit définir au minimum, pour les principaux matériaux et équipements :

• une durée de vie théorique ;
• des coefficients d'abattement forfaitaires annuels, qui diminuent le prix des réparations locatives dues par le locataire.

Quand les parties l'ont retenue, la copie de la grille est annexée au bail. Elle sert à l'état des lieux de sortie : on compare l'état constaté à l'entrée et à la sortie, puis on applique l'abattement correspondant à la durée d'occupation. Cet état des lieux de sortie indique aussi la nouvelle adresse du locataire, la date de l'état des lieux d'entrée et, s'il y a lieu, l'évolution de chaque pièce depuis l'entrée.

Un exemple de grille, étape par étape

Le propriétaire ne peut pas rédiger seul sa propre grille : service-public précise que les parties choisissent parmi les grilles issues d'un accord collectif, et l'ADIL de votre département peut vous orienter vers celles qui existent. La grille ci-dessous est fictive : elle illustre le calcul, elle n'est pas une grille officielle. Chaque ligne se lit ainsi : durée de vie théorique de l'équipement, part de son prix retirée chaque année d'occupation, et part restant à payer par le locataire après six ans.

Limites et précautions

Une grille ne s'applique qu'aux réparations locatives : elle ne dispense pas le propriétaire de justifier la retenue par les états des lieux, un devis ou une facture. Gardez des photos de chaque pièce à l'entrée et à la sortie. Pour les retenues sur le dépôt de garantie, voir le guide sur ce que le propriétaire peut déduire du dépôt. Sans grille, la vétusté reste à la charge du propriétaire, et c'est l'état des lieux qui sert à la prouver. Le modèle d'état des lieux d'entrée rappelle que les parties peuvent convenir d'une grille dès la signature du bail.

Ce que fait Leasy

Sur Leasy, l'état des lieux de sortie se compare à celui d'entrée, pièce par pièce, et le décompte du dépôt de garantie se prépare à partir de cette comparaison. Vous validez les retenues, en tenant compte de la vétusté.